El decreto que regula la situación de las edificaciones en suelo no urbanizable entra en vigor a final de febrero.
El BOJA publica la norma, así como el decreto que desarrolla el nuevo reglamento de los registros municipales de demandantes de VPO.
El decreto que regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la comunidad autónoma entrará en vigor el 29 de febrero, un mes después de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) del 30 de enero. Esta norma, que ya fue aprobada por Consejo de Gobierno el pasado 10 de enero, establece vías para la legalización o el reconocimiento de estas construcciones, cuando sea posible, en el marco de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y en función de sus circunstancias físicas y jurídicas particulares.
El decreto distingue, a grandes rasgos, tres supuestos: las edificaciones aisladas, los asentamientos urbanísticos (parcelaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos) y los denominados ámbitos de Hábitat Rural Diseminado (edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos).
Respecto a las viviendas aisladas, se diferencian las que son legales o legalizables de las que son ilegales. En el caso de estas últimas, la norma introduce también la distinción entre aquellas en las que ha prescrito la posibilidad de ejercer acciones disciplinarias y otras donde dicha prescripción no puede darse por ubicarse en suelos protegidos o inundables, o por no haber transcurrido el plazo de cuatro años exigidos para que la Administración actúe.
El decreto no es una norma de regularización indiscriminada sino una respuesta concreta acorde a cada situación. De este modo, según los casos, las viviendas que puedan acogerse al procedimiento tendrán la posibilidad bien de obtener una licencia de ocupación o bien de reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación que les permita mantener su estado actual y acceder a servicios como los de suministro de luz y agua, al menos en régimen de autoabastecimiento.
La licencia de ocupación la podrán obtener aquellas edificaciones que sean conforme a planeamiento, tengan o no licencia urbanística, y reúnan unas condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad; las que no son conformes con el planeamiento pero lo fueron en el momento de su construcción, y todas las que se edificaron antes de 1975 si mantienen el uso y las características tipológicas y no se encuentran en ruina. Esta licencia posibilita su inscripción en el Registro de la Propiedad y la prestación de servicios por parte de las compañías suministradoras.
Por su parte, la figura del reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación está reservada para construcciones no adecuadas a la Ley y al planeamiento, que no pueden obtener licencia de ocupación, y en las que ha prescrito la infracción. El propietario debe dirigirse al Ayuntamiento y mediante un procedimiento sencillo obtener la resolución de reconocimiento correspondiente. Este procedimiento implica la declaración de que la infracción ha prescrito, la tolerancia del uso si reúne las condiciones de seguridad y habitabilidad, el acceso a los servicios al menos en régimen de autoabastecimiento y la inscripción en el Registro de la Propiedad con esas condiciones.
Para los asentamientos urbanísticos y los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, la norma remite al planeamiento municipal el establecimiento de las condiciones y procedimientos de legalización, siempre que los propietarios asuman los costes de urbanización e infraestructuras básicas.
Reglamento de los registros de demandantes de VPO
De igual modo, el BOJA también ha publicado el decreto por el que se aprueba el reglamento regulador de los registros públicos municipales de demandantes de vivienda protegida y se modifica el reglamento de VPO. El documento estará vigente a partir del 31 de enero.
El nuevo reglamento de los registros permite a los adjudicatarios rechazar la VPO si no obtienen el préstamo hipotecario, sufren una situación de desempleo sobrevenida o si la vivienda no se ajusta a sus circunstancias familiares. Estas renuncias no se considerarán voluntarias y, por tanto, se les podrá ofertar con posterioridad otra vivienda sin tener que participar en otro procedimiento de selección.
Junto a estas novedades de índole social, el reglamento, que se adapta a la Ley de Autonomía Local, facilita la inscripción en las bases a demandantes que necesiten por causas justificadas una casa, pese a ser propietarios de otra vivienda libre o protegida o inquilinos de una VPO en régimen de arrendamiento. Entre estas causas figuran el aumento de la composición familiar, discapacidad que implique movilidad reducida o dependencia sobrevenida. Estos adjudicatarios han de transmitir el inmueble en propiedad antes de la firma del contrato de la nueva casa, o ponerlo a disposición o ceder el derecho de uso al registro municipal para su posterior adjudicación.
El registro de demandantes de VPO es el sistema vigente en Andalucía para seleccionar a las familias interesadas en optar a las tipologías residenciales de carácter protegido. Los ayuntamientos lo ponen en funcionamiento y mantienen de forma permanente. El nuevo reglamento unifica los criterios para la cuantificación y cualificación de la demanda y establece principios generales en la elección de las personas inscritas.
La normativa también incorpora los nuevos modelos familiares y amplía el propio concepto de unidad familiar. De esta forma, se autoriza a ambos padres, en caso de custodia compartida, la inscripción del menor en sus solicitudes de VPO y se considerará unidad familiar a aquella que integre a personas en situación de dependencia, con independencia de la relación filial que mantenga.
La norma dota además de mayor libertad a los municipios para elegir otros procedimientos de selección de solicitantes, frente a los más comunes utilizados de baremación, sorteo y antigüedad, siempre que se respeten los principios de igualdad y publicidad. Si las bases exigen al demandante más datos, como empadronamiento o residencia en una determinada barriada, esa información adicional podrá otorgar preferencia en la selección pero no será motivo de exclusión. Por otro lado, los demandantes podrán mostrar su interés en formar parte de una cooperativa de viviendas como vía para facilitar su elección en estas promociones. También se prevé que la solicitud se pueda realizar en soporte telemático.
En cuanto a las novedades introducidas en el reglamento de VPO, el decreto aprobado establece que el ayuntamiento pasa a ser la administración competente para la concesión de calificaciones provisionales y definitivas, trámites que con anterioridad realizaba la Junta de Andalucía, lo que simplifica los procedimientos al sector promotor.
Para estar inscrito en el registro municipal y optar a una VPO se exige con carácter general no ser titular de otra vivienda protegida o libre. El nuevo documento recoge excepciones si el adjudicatario posee una vivienda que ha dejado de ser habitable y ha sido declarada como infravivienda o en ruina, si la casa no se ajusta a sus circunstancias familiares o si es titular por herencia o legado de un porcentaje inferior al 25%, siempre que su valor no exceda el 30% del precio máximo de venta fijado en ese municipio para una VPO de régimen general. Con carácter transitorio, también se permite esa excepción a las víctimas de violencia de género o terrorismo.
El reglamento de VPO también establece que el registro es el sistema de selección de los beneficiarios aunque les reconoce a los ayuntamientos la posibilidad de utilizar otros procedimientos de elección para el realojo permanente o transitorio por actuaciones urbanísticas de rehabilitación o renovación urbana; para la adjudicación de viviendas y alojamientos a familias en riesgo de exclusión social, y para las VPO en alquiler destinadas a entidades sin ánimo de lucro.
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